2025年伊始，房貸利率下調為廣大購房者和 “房貸族” 送來了溫暖的 “開年禮包”。無論是房地產商貸還是公積金貸款，利率的降低都實實在在地減輕了大家的還貸壓力。
房貸作為大多數(shù)家庭的“頭號支出”，其利率的變動直接影響著家庭的經濟狀況和生活質量。這不，購房者們已經掏出計算器，算起了“省錢賬”：利率下調后，每月能少還多少錢？一年能省下幾頓火鍋錢？十年能攢出一趟環(huán)球旅行嗎？
房貸月供“瘦身”！你的還款計劃要變了？
房貸利率下調：計算前的必備知識錦囊
在探究房貸利率下調帶來的實惠前，諾德基金先給大家呈上等額本息還款方式的關鍵計算公式：
根據公式可知，每月還款額和總利息的計算與貸款本金（P）、年利率（r）、還款總期數(shù)（n，以月為單位）緊密相關。有了這些公式，我們就能算出在不同貸款金額和利率組合下的還款詳情，進而知曉自己有機會能省下多少“銀子”啦！
如果，大家覺得手動計算太費神？別愁！市面上還有超便捷的房貸計算器可供使用：
數(shù)據來源：房天下房貸計算器，計算器網址：https://guyuan.newhouse.fang.com/house/tools.htm；以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，基金有風險，投資需謹慎。
接下來，諾德基金就帶大家利用這個小工具，從房地產商貸和公積金貸款兩個方面，詳細分析房貸利率下調的幅度以及節(jié)省的金額，力爭為大家提供明明白白的參考。
商貸利率：下調幅度與省錢“大揭秘”
（一）政策解讀與最新利率
回顧2024年的房貸政策，中國人民銀行指導市場利率定價自律機制于9月29日發(fā)布倡議，要求各商業(yè)銀行在2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整，降至不低于LPR減30個基點。簡單來說，經過此次調整，如果是2024年10月31日加入的“房貸族”，其房貸利率統(tǒng)一降為“LPR-30BP”。
那么，具體應該調整為多少呢？根據央行數(shù)據顯示，2024年，與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR一共有三次降息：2月下降25個基點，7月下降10個基點，10月下降25個基點，全年累計下降60個基點至3.6%。據此計算，調整后的房貸利率應該為：3.6%-30BP=3.3%。
2024年1年期、5年期LPR報價的3次下降
數(shù)據來源：Wind，截至2024.12.31；資料參考：平安證券《力度空前穩(wěn)樓市，關注降息與收儲進展》，2024.12.23；以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，基金有風險，投資需謹慎。
（二）算一算：能省多少真金白銀？
根據前述規(guī)則，2024年10月存量房貸利率批量調整為LPR-30BP，該政策實施了以后，因重定價日的不同，房貸市場出現(xiàn)了四個檔次利率：3.9%、3.65%、3.55%、3.3%。
其中，重定價日于1月1日的房貸族，在2025年1月1日，其利率將從之前的3.90%大幅降至3.30%，下調幅度高達60BP。
這里，我們就拿這個利率來舉例，粗略算筆賬：以100萬元本金、剩余25年期限、等額本息還款法計算，2025年1月1日前后分別執(zhí)行3.9%、3.3%的貸款利率，月供會從原來的5223元降至4900元，減少323元；總利息由56.7萬元降至47.0萬元，總利息節(jié)省9.7萬元。
對于貸款金額更高的家庭，節(jié)省的金額可能將更加可觀哦！這里，大家可以隨著諾德基金一同來看看不同貸款額度下的省錢情況（如下表）：
商貸利率下調，不同貸款額度下的省錢情況一覽表
貸款金額（萬元） | 利率3.9%月供（元） | 利率3.3%月供（元） | 月供節(jié)省金額（元） |
100 | 5223 | 4900 | 323 |
200 | 10447 | 9799 | 648 |
300 | 15670 | 14699 | 971 |
400 | 20893 | 19598 | 1295 |
500 | 26117 | 24498 | 1619 |
貸款金額（萬元） | 利率3.9%總利息（元） | 利率3.3%總利息（元） | 總利息節(jié)省金額（元） |
100 | 566993 | 469885 | 97108 |
200 | 1133986 | 939769 | 194217 |
300 | 1700979 | 1409654 | 291325 |
400 | 2267972 | 1879539 | 388433 |
500 | 2834965 | 2349423 | 485542 |
數(shù)據來源：房天下房貸計算器，計算器網址：https://guyuan.newhouse.fang.com/house/tools.htm；假設貸款100萬元、200萬元、300萬元、400萬元、500萬元，剩余25年期限，等額本息還款法計算，2025年1月1日前執(zhí)行3.9%貸款利率、2025年1月1日后執(zhí)行3.3%貸款利率。等額本息計算方式：月供=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]；總利息=月供×還款月數(shù)-貸款本金；其中，月利率=年利率÷12，還款月數(shù)為貸款期限×12。以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，也不代表任何未來收益。基金有風險，投資需謹慎。
公積金貸款：利率調整與節(jié)省金額全解析
（一）政策解讀與最新利率
2024年5月17日，中國人民銀行宣布下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。2024 年 5 月 18 日前發(fā)放的公積金貸款，2025 年 1 月 1 日起按新貸款利率執(zhí)行，其中，首套 5 年以下（含 5 年）為 2.35%，5 年以上為 2.85%；二套 5 年以下（含 5 年）為 2.775％，5 年以上為 3.325%。
資料參考：南方都市報《新調整，今起實行！廣東多地提醒》，2025.1.1；以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，基金有風險，投資需謹慎。
諾德基金溫馨提示：新的住房公積金貸款利率會自動調整，無需手動申請。
（二）算一算：多少實惠能裝進兜？
以一筆金額100萬元、期限25年的首套住房公積金個人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4794元降至4664元，每月月供減少130元，總利息支出將減少3.89萬元。
同樣的，公積金貸款額度越高，省下的錢也可能會越多（如下表）：
公積金利率下調，不同貸款額度下的省錢情況一覽表
貸款金額（萬元） | 利率3.1%月供（元） | 利率2.85%月供（元） | 月供節(jié)省金額（元） |
30 | 1438 | 1399 | 39 |
50 | 2397 | 2332 | 65 |
70 | 3356 | 3265 | 91 |
100 | 4794 | 4664 | 130 |
150 | 7191 | 6997 | 194 |
貸款金額（萬元） | 利率3.1%總利息（元） | 利率2.85%總利息（元） | 總利息節(jié)省金額（元） |
30 | 131486 | 119802 | 11684 |
50 | 219143 | 199670 | 19473 |
70 | 306801 | 279537 | 27264 |
100 | 438287 | 399339 | 38948 |
150 | 657430 | 599009 | 58421 |
數(shù)據來源：房天下房貸計算器，計算器網址：https://guyuan.newhouse.fang.com/house/tools.htm；以首套房、5年以上貸款利率、等額本息進行計算，公積金分別貸款30萬元、50萬元、70萬元、100萬元、150萬元，貸款期限均為 25 年。2025年1月1日前執(zhí)行3.1%貸款利率、2025年1月1日后執(zhí)行2.85%貸款利率；等額本息計算方式：月供=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]；總利息=月供×還款月數(shù)-貸款本金；其中，月利率=年利率÷12，還款月數(shù)為貸款期限×12。以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，也不代表任何未來收益。基金有風險，投資需謹慎。
房貸利率沒降到3.3%？“重定價日”了解一下！
“1月1日，看到很多人的房貸利率都調到3.3%了，可是我的還是原來的3.65%。為什么我的房貸沒有降？”這里，諾德基金就必須要提及“重定價日”的概念。
什么是“重定價日”？
所謂重定價日，即浮動利率貸款的借款人與銀行約定利率調整的日期，銀行會根據上一年LPR（貸款市場報價利率）的漲跌幅度，自動調整新一年的個人房貸利率，無需客戶自己“動手”。此前，大部分人的重新定價日可能會有兩種情況：1月1日或貸款發(fā)放日，一年調整一次。
為什么你的利率沒變？
l ）假設某房貸族的重新定價日為貸款發(fā)放日——每年的6月20日，根據央行安排部署，2024年10月25日起，第二輪存量房貸利率統(tǒng)一下調落地，該房貸族的房貸利率調整為3.65%。那么，下一次房貸利率下調要等到2025年6月20日。如果中間5年期以上LPR不調整的話，其將于貸款重新定價日，即2025年6月20日房貸得以降為3.3%。
重定價周期可以調整嗎？
當然可以！2024年11月1日起，多家銀行陸續(xù)對商業(yè)性個人住房貸款利率實行新的定價機制，貸款人可以隨時向銀行提出將重定價周期調整為三個月或六個月，也可以保持為一年。
2 ）在上述案例中，如果希望能早降房貸利率，該房貸族可以通過更改重定價周期，盡早“刷新”到重新定價日。如果選擇按3個月重新定價，該房貸族預計最快可以在2025年3月份迎來房貸利息調整。
該房貸族選擇不同重定價周期的調整情況（示例表）
重定價周期 | 重定價日 | 調整次數(shù)/年 |
三個月 | 3月20日、6月20日、9月20日、12月20日 | 4次 |
半年 | 6月20日、12月20日 | 2次 |
一年 | 6月20日 | 1次 |
注：假設借款人的重定價日是貸款發(fā)放日6月20日。資料參考：廣州日報《個人房貸利率1年可多次調整！房貸重定價周期越短越好嗎？》，2024.10.31；以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，基金有風險，投資需謹慎。
縮短重定價周期劃算嗎？
然而，縮短重定價周期是否真的劃算呢？諾德基金認為，這個問題還得看情況：
l） 在利率下行周期內，重定價周期越短，貸款人可以越快享受到利率下調帶來的月供減少，從而節(jié)省利息支出。
2） 相對地，在利率上行周期內，重定價周期越短，貸款人也會越快面臨利率上調導致的月供增加，從而增加利息支出。
對于不同的貸款人群，諾德基金有以下幾條建議【1】：
l）如果打算提前還款或房貸剩余時間較短：考慮到目前處于降息周期，不妨可以根據自身需求考慮調整為3個月或6個月。
2）如果打算長期持有房貸：由于同一筆貸款存續(xù)期內僅可申請調整一次重定價周期，因此選擇時需更為謹慎。考慮到未來可能遇到的降息與加息周期，以及個人對月供變動的接納程度，6個月可能是一個相對平衡的選擇。
總之，房貸利率沒降到3.3%的朋友們，先別著急！搞清楚你的重定價日，調整好周期，你的“房貸利率下降紅包”或許正在路上啦。
2025 年的房貸利率走向：降還是不降？
2025年房貸利率還會繼續(xù)降嗎？這是許多購房者和“房貸族”關心的問題。對此諾德基金建議，我們不妨先從機構研究以及政策風向里 “挖一挖”，看看能撈出哪些 “干貨”！【2】
1. 穩(wěn)經濟仍是頭等要務
2025年，穩(wěn)經濟仍是頭等要務。政策層面上，需繼續(xù)維持支持性貨幣政策取向，營造良好的貨幣利率環(huán)境，降低實體經濟融資成本。
2. 歐美主要經濟體降息
歐美主要經濟體已陸續(xù)啟動降息，也為2025年中國保持較低利率水平營造了更為適宜的外部環(huán)境。隨著全球貨幣政策趨于寬松，中國的利率水平也有望下行。
3. 中央定調適度寬松的貨幣政策
2024年12月，中央定調適度寬松的貨幣政策。根據2024年中國人民銀行搭建起來的“逆回購調節(jié)短端流動性、MLF和買斷式逆回購調節(jié)中短期流動性、降準調節(jié)長期流動性、國債買賣做有效補充”的框架，對于“適度寬松”的要求而言，“降準”仍是穩(wěn)定流動性供給的有效工具。
有機構分析稱，在中央經濟工作會議提出“適時降準降息”背景下，2025年降準降息將延續(xù)2024年的頻率和降幅，預計2025年貨幣市場利率、存款和貸款利率等可能將穩(wěn)中有降。
這意味著未來的房貸壓力或有望繼續(xù)減輕！
房貸利率下調，省下的錢去哪兒？
房貸利率下調，省下的錢并不會“消失”：
一部分或變成購房者的“底氣”。房貸利率下調在一定程度上有助于促進房地產市場的復蘇，進一步可能帶動上下游相關產業(yè)（比如建材、家具、家電等）的發(fā)展。
一部分或變成消費者的“購買力”。據機構計算，截至2024年6月，個人住房貸款余額達到37.79萬億元，按照利率下調50BP，存量住房貸款對應每年節(jié)省利息支出1890億元。2024年1—6月城鎮(zhèn)居民消費傾向為60.9%，以此計算，存量房貸利率調整背景下，居民端每年或有1150億元流入消費。【3】
可見，房貸利率下調或有望釋放居民消費潛力，助力經濟復蘇，這或將對更多行業(yè)帶來聯(lián)動效應。
總結：展望2025年，目前的經濟形勢和政策風向為房貸利率的進一步下調，提供了一定的可能性。中央定調適度寬松的貨幣政策、歐美主要經濟體的“降息潮”以及我國“穩(wěn)經濟”政策的持續(xù)發(fā)力，都或將是推動房貸利率繼續(xù)下行的重要因素。所以，購房者和“房貸族”不妨可以持續(xù)關注相關政策動態(tài)，做好財務規(guī)劃，以更好地享受政策紅利，力爭實現(xiàn)家庭資產的優(yōu)化配置！
【1】廣州日報《個人房貸利率1年可多次調整！房貸重定價周期越短越好嗎？》，2024.10.31；以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，基金有風險，投資需謹慎。
【2】每日經濟新聞《貨幣政策2025年展望：“適度寬松”取向打開操作想象空間》，2024.12.29；以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，基金有風險，投資需謹慎。
【3】德邦證券《存量房貸利率下調影響幾何？——宏觀視角看消費系列之三》，2024.9.25；以上信息僅供參考，不代表任何投資建議，基金有風險，投資需謹慎。
